Sono molto soddisfatto per la decisione, assunta dal governo nazionale e notificata ieri alla Regione, di non procedere all’impugnazione, dinanzi alla Corte Costituzionale, della legge regionale n. 18/2019 in materia di “perequazione, compensazione urbanistica e contributo straordinario per la riduzione del consumo di suolo”, da me presentata nel dicembre 2017 e approvata dal Consiglio regionale in via definitiva, con un’ampia maggioranza, il 9 aprile scorso, dopo un lungo lavoro di studio e di approfondimento svoltosi per diversi mesi in V Commissione consiliare (da qui il testo nel bollettino ufficiale regionale).
Si tratta, ricordo, di una legge che punta a introdurre, nel nostro ordinamento regionale, strumenti e metodologie innovative già in uso in altri contesti locali e sperimentate anche in alcuni comuni pugliesi e finalizzate a coniugare, sempre più efficacemente, la tutela del territorio, la valorizzazione della bellezza dei luoghi e gli interventi antropici di riqualificazione e rigenerazione urbana. Il convincimento alla base di questa normativa è che solo un approccio integrato di tutti questi elementi può consentire di rendere effettivi gli obiettivi di una buona urbanistica per la Puglia, con un conseguente miglioramento della qualità della vita degli abitanti.
Appare chiaro, infatti, che la sostenibilità ambientale, urbana e sociale e il rilancio del settore dell’edilizia possono benissimo convergere nell’ambito di una pianificazione urbanistica in grado di cogliere fino in fondo, attraverso l’introduzione di specifici strumenti normativi a ciò dedicati, le grandi potenzialità di sviluppo del riuso e della rigenerazione, allo scopo di migliorare la qualità complessiva degli insediamenti abitativi, peraltro in coerenza con precedenti interventi normativi della Regione come la legge sulla rigenerazione urbana (n. 21/2008) e quella sulla qualità delle opere di architettura e di trasformazione del territorio (n. 14/2008).
A tale scopo sono indirizzati principalmente i due istituti della perequazione e della compensazione urbanistica, previsti dalla legge regionale n. 18/2019:
- con la prima si introduce uno strumento finalizzato a consentire, in sede di pianificazione, l’equa distribuzione, fra le proprietà immobiliari comprese all’interno di un medesimo ambito di trasformazione, dei diritti edificatori che le stesse esprimono e dei relativi oneri, in modo da evitare le sperequazioni che troppe volte si sono determinate in passato anche tra suoli adiacenti a seconda della loro diversa destinazione.
- Con la compensazione urbanistica, invece, si offre ai comuni, considerata anche le difficoltà dei bilanci locali, la possibilità di utilizzare meccanismi alternativi alle indennità di esproprio per l’acquisizione di aree destinate alle opere pubbliche o ai corrispettivi in denaro per la realizzazione delle stesse: gli espropri o le opere pubbliche potranno essere compensate con l’attribuzione di quantità edificatorie da utilizzare secondo le previsioni degli strumenti urbanistici comunali o con il riconoscimento di modifiche di destinazione d’uso di aree o immobili esistenti, nonché attraverso il trasferimento o la permuta di aree.
Sotto altro profilo, la legge prevede che, al fine di incentivare il miglioramento complessivo della qualità dei contesti urbani e di preservare situazioni di particolare valore storico, architettonico, identitario e culturale, i comuni possano riconoscere misure premiali (quali l’attribuzione di quantità edificatorie, la modifica di destinazioni d’uso, il trasferimento o la permuta di aree, oppure la riduzione degli oneri di urbanizzazione) per favorire interventi di riqualificazione e rigenerazione urbana o finalizzati a migliorare la qualità architettonica degli interventi edilizi e delle trasformazioni del territorio.
Inoltre, per attribuire centralità ai Comuni nel governo del territorio e per favorire un necessario aggiornamento degli strumenti di pianificazione urbanistica a livello locale, spesso troppo risalenti nel tempo (addirittura agli anni ’70) la legge prevede che queste significative innovazioni possano essere previste nell’ambito dei Piani Urbanistici Generali (PUG), previsti dalla legge urbanistica regionale (n. 20/2001), che saranno la sede principale per operare scelte strategiche sulle modalità di concreta applicazione degli istituti della perequazione, della compensazione urbanistica e delle misure premiali.
L’applicazione delle misure previste dalla legge è contemplata anche per i tanti comuni pugliesi non ancora dotati del PUG, a condizione che abbiano adeguato i propri strumenti di pianificazione urbanistica alla legge regionale 56/1980 e che siano dotati del Documento Programmatico per la Rigenerazione Urbana (DPRU, previsto dalla legge regionale sulla rigenerazione urbana n. 21/2008). In questo caso, infatti, i comuni possono individuare ambiti del territorio urbano nei quali poter fare applicazione della compensazione urbanistica e delle misure premiali con la possibilità di incrementare sino al massimo del 20% la capacità insediativa prevista dagli strumenti di pianificazione vigenti. Tale possibilità passa attraverso l’approvazione di un apposito Piano di Intervento in variante, per cui è prevista una puntuale procedura di approvazione sul modello di quella già prevista dalla legge sulla rigenerazione urbana (n. 21/2008) assicurando pubblicità e forme di partecipazione.
Viene altresì istituito un apposito registro pubblico, a cura dei comuni, onde consentire la conoscenza, la circolazione e la eventuale commerciabilità dei diritti edificatori generati da tali meccanismi.
Al fine di ridurre il consumo di suolo, la legge esclude espressamente che le quantità edificatorie generate da meccanismi compensativi o derivanti da misure premiali possano essere utilizzate in zone agricole.
Al medesimo fine, sono disciplinate le modalità di determinazione del contributo straordinario di urbanizzazione, previsto dal Testo Unico dell’Edilizia (art. 16) per tutti gli interventi edilizi eseguiti in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione. In particolare la nuova legge regionale prevede una diversa modulazione della misura di tale contributo a seconda della tipologia di intervento che si intende realizzare, della sua localizzazione (in contesti non urbanizzati o già edificati), nonché della incidenza complessiva sul carico urbanistico, prevedendo riduzioni in caso di iniziative realizzate nell’ambito di programmi di rigenerazione urbana o ad esito di concorsi di progettazione ed anche esenzioni per le ipotesi, ad esempio, di interventi di valorizzazione del patrimonio pubblico immobiliare o di abbattimento delle barriere architettoniche.
Si tratta dunque di una legge molto articolata che si spinge, anche con soluzioni innovative e avanzate frutto del grande lavoro di approfondimento che è stato fatto, su un terreno mai battuto nel nostro ordinamento regionale, perfettamente coerente, però, con il quadro costituzionale in questa materia, come da me sostenuto sin dalla presentazione della proposta di legge e come riconosciuto, oggi, anche dal Governo nazionale.
Ora, dopo questo via libera, auspico che i Comuni passino alla sua concreta attuazione in modo, da un lato, di migliorare la qualità della pianificazione urbanistica a livello locale, indirizzandola verso strumenti innovativi sempre più adeguati a rispondere alle nuove esigenze che il governo del territorio impone, e, dall’altro, di sostenere il settore dell’edilizia in Puglia, indirizzando l’iniziativa economica privata verso interventi di rigenerazione e riqualificazione. Il tutto nella consapevolezza che la buona urbanistica passa inevitabilmente da un rapporto virtuoso tra la tutela del territorio e la capacità di realizzare interventi in grado di migliorare le condizioni di vivibilità delle nostre città.
ENZO COLONNA